前回、住宅は買うべきか、借りるべきかという話を書いたんですが、今日はその続きです。買うと決めたとしましょう。それはそれでご本人の決断ですからご自由になされば良いのですが、それでもマンションは止めた方が良いですよ。その理由について解説します。

日本はこれから人口減社会に突入します。今から移民を受け入れるというようなドラスティックな政策の変更が無い限り、日本の人口が減少するのは確定した事実です。これはみなさんもご存じですよね。人口が減ればどうなるかというと、住宅が余るのですよ。

郊外住宅地の見えない空き家 NHKニュース

人口減だけではない　日本の空き家が増え続ける理由 

こんなニュースを最近やたらと見かけませんか？これは今の状態です。これからさらに人口が減ると、この状態が亢進するというのは分かりますよね。この空き家問題がどういう状態を生むかというと、中古物件の価格下落だと思います。ものの値段は需要と供給のバランスで決まるわけですから、供給が増えて（空き家、売り家が増えて）、買い手となる人が人口減のあおりで減少すれば価格が下がっていくのは当然の理ですね。

それとマンションがどう関係するのかというと、これが大いにヤバい状態を作るのですよ。人口が減って空き家が増えるというのは何も一戸建て住宅だけの話ではありません。マンションにだって当然のように起こる話です。そして今、マンションに住んでいる人は思い出して欲しいのですが、毎月毎月、「管理費」とか「修繕積立金」という名目のおカネを払っていますよね。これ何かというと、10年に一度、20年に一度という頻度で必要になる大規模修繕のためにマンションの管理組合がおカネを集めて積み立てているんです。これ、空き家の場合はどうなるのかというと、当然所有者に支払義務があるのです。

でも常識で考えて、住んでもいないマンションの管理費やら積立金を気持ち良く支払う人がいると思いますか？例えばそのマンションの部屋を遺産相続で部分的にもらったなんてケースでは、相続人は他のところに住んでいたりするわけですよ。子供が複数いる場合には、人数に応じて均等な権利を相続するわけですが、兄弟でシェア出来るわけじゃ無し、売りたくても買い手が無いしなんて部屋の積立金を兄弟がちゃんと分割して払うと思いますか？しかも管理組合が相続の状況を調べたり出来るわけじゃないので、司法書士などに依頼しない限りこの空き部屋の所有権がどうなっているのかなんて、自己申告が無い限り分からないんです。

その結果、中古のマンションでは管理費、積立金の滞納が問題になるんです。例えばこんな感じ。ネットには色々なデータがあるんですが、一説では38%のマンションで滞納問題があるみたいです。この滞納金って、次の物件購入者に支払義務がありますから、滞納が増えれば増えるほど、この部屋の買い手は減ってしまうという負のスパイラルが発生する事になります。そしてこれは民法により5年で時効を迎えるのです。つまり、5年間逃げ切ったらそれ以前の支払義務が消えちゃうという事です。逃げた人には朗報ですが、逃げられた側つまり管理組合であり、その積立金をアテにしていたそのマンションの住人には悲報ですよね。だってこの積立金って全員がちゃんと支払ってくれるという前提で金額算出しているんですから。逃げる人がいたら予定通りにおカネは貯まりませんから、予定通りの修繕が出来ないという事になり、これがまたマンションの価値を下げる要因になるんです。

もうこの時点で、マンションって面倒だなあと思いますよね。でもさらに面倒な事がこの後に待っているのです。管理費や積立金って結局とどのつまりおカネの問題ですから、残った人が一時金を出すなどの方策で足りない分を補填するという事も出来るわけですよね。気分としてはムカつきますが、そうは言っても自分が住んでいるマンションですから、そしてこれからも住み続けようと思っているマンションですからなけなしの貯金を崩して追加の一時金を払った、これでマンションの塗装や、壊れた共有部分の窓の修理や、ひび割れた壁の補修が出来るぞと思ったら、これがそうすんなりとは行かないんですよ。

これまた民法の規定で、この修繕積立金を使う時には、権利者の2/3の賛成が必要なんです。そりゃオレは賛成するよ、だって一時金まで払ったんだぜ、と言いたいところですが、この権利者には当然のことながらお隣の空き部屋も含まれるんですよ。ちょっと血の気が引きますよね。マンションで空き家率が1/3を超えていると、いまそこに住んでいる全ての住人が賛成してもこの修繕積立金は使えないんです。だって賛成が2/3を超えていないでしょ。って事はこの空き部屋の権利を誰が持っているのかを調べて（これは司法書士や弁護士の職権が必要です）、さらにこの人たちに委任状を作ってもらってハンコをついてもらわなきゃならないんです。

たしかあの部屋は、おじいさんが買ったんだけど、あのジイさんは5年前に死んじゃって奥さんは老人ホームで痴呆症だって言ってたな。あれ？息子が二人いたはずだけどどこにいるんだ？なになに、一人は海外転勤で今アメリカだと？もうひとりは行方知れずで連絡がつかないだと？司法書士におカネを払って調べてもらった結果がこんなだったらどうします？

あるいは別の部屋は住んでいた人が事業に失敗して夜逃げしちゃって、借金のカタにってんでヤクザモノらしい人体の方々がお住みになっているなんて言ったら、だれがハンコをもらいにいくんでしょうかね？当事者には笑えない話ですが、これがマンションに住むというリスクなのです。特に賃貸ではなく分譲で買ってしまうと逃げようがありませんから。

元々マンションのような集合住宅は、行動経済成長期に住む家がない、建てたくても土地が足りないという状況下で建てられたわけです。同じ立地ならマンションの区分所有よりも、一戸建てを買いたいと思うのが人情です。つまり、よほどの好立地でない限り、住宅の空き家問題って一戸建てよりもマンションの方が深刻だとも言えるんですね。マンションを買う前に、これは知っておいた方が良いと思いますよ。それでもマンションを買いたいというのなら、（管理費などが滞納されていない）中古物件を安く買うか、駅直結のタワーマンションのような価値の下がりにくいところ（それはイコール空き部屋が発生しづらいという事です）を狙って買う事をオススメします。

ま、個人的にはそこまでして他の人と壁を共有するような住居に住みたいとは思いませんがね。

先日香港に行って来た事はメールマガジンやブログでもご紹介したんですが、香港では香港人の友人にローカルなお茶屋さんに連れて行ってもらいました。ローカルというのは、『現地人はここで買うのだ』という意味だと思って下さい。築50年を超えた雑居ビルの一階にそのお店はあったんですが、お店の写真は撮り忘れました。だって最初は冷やかしのつもりで買うつもりが無かったんだもん・・・

でもそのお店でタダで飲ませてもらったウーロン茶が素晴らしい味だったので、思わずウーロン茶2種類と、プーアール茶1種類とさらには急須も買ってしまったわけです。で、帰国して教わった通りに淹れてみて飲んでみるとこれがまた美味いんですわ。ということで、ビミョーに自慢している感がある中国茶の淹れ方について書いてみようと思います。

まずこれが茶器です。派手な色をしている急須と小さな湯飲みは台湾土産でもらったものです。今回は2種類淹れて味の違いを楽しむため、急須も2つ用意します。肝心のウーロン茶は、後ろの缶に入っています。

で、この茶葉を接写するとこんな感じ。

上はいわゆるフツーの製法で作ったウーロン茶で、下はロースト（焙煎）したウーロン茶です。ちょっと茶葉が茶色というか黒ずんでいます。

これを　茶器に入れるんですが、分量はこれくらい。

もう一方の方はこれくらい。

ここに沸騰したお湯を注ぐんですが、一撰目は飲まずに全部捨てます。最初はお湯で茶葉を膨らませるのが目的だからだと思います。ちなみに、ティーポットにはこんな感じで急須を逆さにして置いておくんです。

すかさず二撰目を淹れると茶葉によってこんなに色の違いが出て来ます。左側がフツーのウーロン茶、右側がローストしたウーロン茶です。

これをクイっと飲むわけですが、たったお猪口一杯分しか無いのにスゴい香りと旨味が口の中に広がります。っていうか、これが普段飲んでいるウーロン茶と同じ種類の飲み物だとは思えん。急須にお湯を一杯に注ぐと、このお猪口で6杯分くらいのお茶が淹れられます。あっという間に飲みきって三撰目を淹れようと急須を開けると、

茶葉が広がって急須から溢れんばかりになっています。そして三撰目はさっきほどよりも香りが立って味も深まります。こうやって四撰、五撰、六撰と5回から6回はお湯を足して楽しめるんですが、その都度味が少しずつ変化してくるんです。これがまた楽しいの。こうやって飲むと、一回あたりにお猪口一杯というのがちょうど良い量だという事に気付きます。なんたって味が濃くて深いから、大量には飲めないですし、味の変化を味わおうと思ったらどうしても一回あたりの量はほんの少しになるんですよね。そして飲み終わった茶葉を広げてみると、

キレイに摘んだ時の状態になりました。お茶って中国では古来から贅沢な趣味だったわけですが、こういう飲み方をすればそりゃ贅沢にもなりますな。このお茶が原因でアヘン戦争が起きたわけですが、イギリス人もこのお茶を飲んだ時にはビックリした事でしょう。

いきなりタイトルが大上段に構えているんですが、イヤもう昨日ドコモショップに行ったらビックリしました。実は我が家では私と母親がドコモで家人がソフトバンクを使っていたんです。で、会社の決算をするために経費処理をしていて、当然家人の携帯電話も一部経費にしているわけですが、この明細を見てビックリしたわけです。

ソフトバンクって値段の安さがウリだったはずなのに、ガラケーだけで7000円とかかかっているんです。以前彼女はソフトバンクiPhoneと2台持ちをしていたんですが、その頃は合わせて15,000円とか払っていました。これは去年SIMロックフリーのiPhoneに換えて、MVNOにしたので家族で7G使えて2,560円になりました。（ちなみに今まで上限に達した事は一度もありません）

となると経費削減のために次なる一手はガラケーになるわけです。ちなみに私は携帯は着信ばかりで家族間以外では殆ど発信をしません。母親は色々なところに長電話をするのが趣味なので、それなりにかかるんですがそれでも2台で10,000円に行くかどうかという状態でした。こういう利用環境でドコモに行ったんです。ドコモに行ったのはMNPで契約を一本にしてその支払いを全部私のクレジットカードにヒモ付け経費精算を楽にするためです。

で、ドコモに行ったわけですが、スマフォやタブレットのコーナーは完璧にスルーして目指すはガラケーが置いてあるコーナーです。ちなみにガラケーのコーナーの主役はジジババ向けのらくらくホンなんですね。家人はさすがにそれじゃイヤみたいなので、ちょいとだけ若向きのガラケーを選択し、MNPで乗り換える手続きをしました。さて料金プランをどうしようかと相談したわけです。なんたってドコモの料金プランは分かりにくい事にかけては20年間進化し続けていて、今ではこんな感じでベーシックプランとバリュープランに分かれていて、すでにこの時点でその違いがどこにあるのか理解不能なダンジョンになっています。

こういう時には店員に訊くのが一番なんですが、その結果スゲェ事が分かっちゃいました。実はこれとは別に、「カケホーダイ」というプランがあるらしいんです。あ～、知ってる知ってると言った方、本当に知ってます？私もこれは聞いた事があって、つまりこれってある基本料金の上に載ってくるオプションメニューなんでしょ？と聞いたところこれが全然違っていて、このカケホーダイを選べばここには基本料金も含まれているらしいのです。（詳細はこちらからどうぞ）これがケータイだとなんと月額2,200円なのです。ちなみにこれ、ドコモに継続して12年以上加入している必要があります。私の場合もう20年近くドコモなので全く問題ありませんでした。そうでない方は月額3,700円になるので要注意です。

このカケホーダイってケータイへも固定電話へもどこでも適用されて（ナビダイヤルや海外での発着信などは対象外）、要するにフツーに使う分にはいつ、どこに電話をかけようが2,200円なのよ、という事らしいんです。それなら、ここにあるタイプM以上のプランって存在意義がゼロじゃないですか。無料通話が4,000円分入って基本使用料6,600円？それなら最初からカケホーダイにすれば3,700円で済むじゃありませんか？ましてやタイプLの9,600円とか、タイプLLの14,600円とかあり得ないと思うんですけど・・・（どこか理解が違うところがあればご指摘下さい。）っていうか、そんなの知らなかったですよ。どっかで告知していましたっけ？って感じです。

これを聞いて、結局我が家では家人と母親がこのカケホーダイにスイッチしました。私は殆ど架電しませんし、このカケホーダイよりも安いプランに入っているので今までのままの料金プランにしました。そうしたらなんと、家族3台のガラケー＋キャリアメールの合計が10,000円を切ってしまったんです。パケットを使い過ぎなければ（添付が無いメールだけならその心配は要りません）、毎月10,000円程度で2台がカケホーダイ、家族間通話が無料ですからこれで大満足です。

ちょっと前までは、私と母親のガラケー2台で10,000円、家人の2台持ちで15,000円の合計25,000円がかかっていたのに、これからはガラケー3台にプラスして、私のNexus7と家人のiPhoneを使っても12,500円とちょうど半額になりました。データ通信はドコモ回線を使って7Gをシェア出来るんですから、容量的にも全く心配は要りません。

まだ古い料金プランを使っている人は、会社をサボってとっととドコモショップに行って来た方が良いですよ。特に12年以上ドコモを使っている人はカケホーダイが2,200円ですから。これにSIMロックフリーの端末でIIJmioのSIMを入れれば最安で900円です。これだと2Gで足りないというのなら4Gにしても1,520円です。Max7Gで2,520円です。これなのにキャリアのパケホーダイに5,000円とか払っている人って何を考えているんでしょうか？

で、契約を切り替えて家に帰る途中に考えてみました。これって歪んでいますよね。だってこんなのお客が選択する話じゃ無いと思いません？何を論拠に自分の料金プランを選べば良いのか分からない複雑怪奇な料金体系から、エイヤでどれかを選ばせる必要なんて実は無いんです。どうせ料金は後払いなんですから、フツーにいつものように使ってもらって、結果としてほとんど使っていないという月には一番安い料金プランが自動的に適用され、通話が多い月には自動的にカケホーダイにスイッチされる。こんな計算こそシステムにやらせれば良いわけで、そうすれば料金プランを気にせずにその時々で一番安い料金がチャージされるんですよね。

そうなっていない現状では、たまにはドコモショップに足を運んで店員に新しい料金プランについての説明を受けるのが良いでしょう。知らずに高いお金を払っていたと気付いたらショックが大きいですし、そういうお客さんにドコモ（たぶんAUもソフトバンクも同じですよ）が、「この料金プランだと勿体ないから切り替えた方が良いですよ」なんて能動的に呼びかけてくれる事はありませんから。そういう意味ではやっぱり情報って重要なんだなと思います。